从12万/㎡→8万/㎡！天河顶级学位房，扛不住了？
这两天，粉丝群里在传一张截图，说中怡城市花园房价跌了，从十几万一平降到七八万一平。
乍一看，确实蛮唬人的。
有的同学没听说过中怡，这里房产君介绍一下。
(相关资料图)
中怡城市花园位处天河北板块，东临华阳小学林和东校区，南邻中信广场和ICC，从小区步行至3号线林和西站，只要500+米。这是一个集学位（对口天河区第一梯队的华阳小学+广州中学）、配套、交通、地段于一体的二手盘。
而且，这个盘有三个鲜明的特征：
其一，约一半单位面积低于70平，恰好卡在了学位房面积越小越好卖的BUG上。
其二，楼龄约20年，是天河北板块的次新，又是由万科物业维护，保养得当，学位和峻林相同，但比峻林更便宜，是完美平替。
其二，距离中信和ICC很近，且有花园，所以很好租，租金也高，是投资客的偏爱盘。
所以，中怡城市花园，算是板块内的成交扛把子。
这样一个盘，说它成交价分分钟暴跌，房产君是不信的，于是我连夜翻了翻贝壳成交记录。
究竟有没有降价？
先说一个结论，从均价来看，中怡城市花园确实跌了一把。
如图所示，中怡城市花园近年成交均价为：
2021年1-12月成交19套，均价97885元/平
2022年1-12月成交8套，均价93687元/平
2023年1-4月成交4套，均价83123元/平
单从数据来看，中怡房价确实在逐步下跌，尤其是今年对比去年，字面上下跌近1万/平。
降价的根本原因，是没有贵货成交
值得一提的是，贝壳的成交历史上，中怡城市花园一共有过9套刺破10万/平的房子，其中7套诞生于2021年，2套诞生于2022年。
而2023年，至今为止还未有过10万/平以上的成交价，这才是均价走低的根本原因。
除去这9套贵价货之后，2021年成交均价为87262元/平，2022年成交均价为88932元/平，2023年成交均价为83123元/平（成交仅4套）。
看，绝大部分房源价格还是稳定的，只是当下的市场，不具备让贵货出手的条件。
这一点，我们可以在成交量最大的43平一房上找到印证。
2021年至2023年，建面约43平一房共成交11套，单价稳定在8.5万/平左右，就算是成交价最动荡的时候，房价波动也没有超出1万/平。
为什么贵货卖不动了？
至于为什么今年10w/平以上成交绝迹，我想以下几个原因能很好地说明。
1）天河北没有增量，没有新的规划预期，所以片区热度越来越低。
2）中怡城市花园今年成交的四套房，最短成交周期152天，最长成交周期405天。
没错，在将近14万套的挂牌面前，即使是顶级学位房，成交也要陷入胶着。
3）天河北学位房价值正在稀释。
教育政策变化，现在崇尚教育公平化，再加上番禺、黄埔等近郊区域大量批发名校，以后一家独大的效应会逐步减弱，所以光靠学位溢价的楼盘，大家没有那么看好。
如图所示，房产君统计了去年天河北部分学位房涨跌情况，发现去年行情很微妙，一半小区微跌，一半小区微涨，不再呈现往年的普涨情况。
你不涨，我也不能涨，贵货都得憋在手里。
4）贝壳成交历史上9套刺破10万/平的房子，只有一套在学位房旺季（每年第一季度）卖出。
房产君猜测，每年第一季度学位房交易量大增，市场倾向以解决学位为主，性价比比买好住好更重要，这个阶段以跑量为主，很少跑价。
以上种种叠加，造成了中怡城市花园今年年初跌价的局面。
不过我想，中怡城市花园的房价会在接下来的几个月里稳定下来，学位属性较低的大户型（100-135平），也能在后续陆续出货。
毕竟这个盘，30天内带看能达到319次，只要价值还存在共识，就不会缺乏买家。
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