如何通过市场回购房来保价回购，稳定市场高房价？

原标题：芜湖2316号地块之后，天下已经没有难卖的房子。

(资料图片仅供参考)

今天就结合位于田家炳中学周边2316地块的出让，粗略地梳理一下近两年来芜湖房地产出现的一些变化。这些变化，有可能对今后的房地产市场的发展产生极其重要的影响，列位概览之后，不妨一起探讨一下。

第一个变化：知名房企跑得差不多了

第二个变化：全回购地块出让的多了

第三个变化：代建正在来芜湖的路上

大致翻了一下这一两年来在芜湖房地产市场出现的房企，数量变少了。市场好的时候，wuhu~~芜湖就像要起飞似的。大大小小的，知名不知名的房企都想削减脑袋进入身为安徽第二大城市的芜湖市场，不幸很多人都跌倒在了土拍的门槛之外。

都不用列举2016年之后在芜湖市场上蹦达的房企和项目名单了吧。这里可以通过一个插曲，翻翻老皇历来梳理一下。当年挤不进来芜湖市场的房企，其实有很大一部分原因是因为被蛇头公司挡在了门外。一个是正儿八经在芜湖长干的，一群是跟着市场投机的资本房企，只要地价稍微超过他们资本收益的临界点，这些房企就偃旗息鼓了。

不过，随着那几年市场的高涨，蛇头房企也开始了外拓之路，势头相当之迅猛。市场有传说它要抛弃芜湖的小舟，登大船，闯大海去。后来不知道是真的留恋故土不想走，还是房地产市场变得太差没办法走。反正蛇头房企真的就不走了。

这两年的芜湖土地市场，就出现了现在格局，要么是蛇头房企拿，要么是地方平台公司拿。之前誓要进芜湖市场的民企，除了极个别top级房企继续在芜湖拿块地保持活跃度外，其他的房企，就再也没出现过市场的小道消息里了。

谁，才是真爱芜湖的市场？蛇头算不算不知道，平台公司肯定是的。昨天芜湖卖出的一块地，竞得方被人查了半天，不知道所以然。以至于网上有人调侃说：芜湖人怎么这么有钱，随便两个自然人出资搞了个公司，就敢花2个多亿搞了块地。

其实，再深度的了解一下，真是图样图森破啊！

全回购地块，印象中在芜湖土地市场上应该出现过很多次了。什么是回购房？它对市场有没有裨益？房企在这种的地块上挣什么钱？

回购房指的是，地方政府在土地出让的程序中，明确规定该地块由开发商负责建造，待房子建成后，政府再按照土拍公告约定好的数量和价格再买回去。以2316号地块的出让公告为例：该地块为全回购地块，回购单价为14000元/㎡，另外该地块建筑工程居住建筑和单体地上面积5000平方米以上的公共建筑须全部采用装配式技术建造。

房企在这样的地块上操弄了两年，挣到了什么？一部分的名和一部分的利。假设某块地是由一个民营房企拿到的，除了价格不能自主设定外，品牌和物业，甚至产品都是自己的，另外商业布局产生的资本效应也是自己的。这一块更侧重“名”。

在“利”的方面。还是以2316地块为例，房子的回购价格是14000元/㎡，昨天拿到的楼面地价是7361.5元/㎡，在扣除建安成本和其他成本外，房企在这个项目上能多少钱，取决于自己的管理水平和成本控制能力。反正肯定不会是做公益。

相比经营性的地块而言，这是一个旱涝保收的项目。毕竟现在的市场上，还有楼面价超过1万，而商品房的实际成交价格只有1.3万的呢，更有项目赔得连底裤都没有了。所以，市场上出现全回购或部分回购的地块，它实际上是一种市场保价行为。去化快，小赚不赔，还能保住本地市场价格的房价底裤。另外，还能给地方搞搞面子工程，相当于通过旧城改造，提高和改善了老百姓的居住水平和生活环境。

那缺点有没有？鱼眼想了一下，估计有一个让房企十分头疼的问题就是回款慢，一般的中小房企估计很难接受。所以，在三四线城市，这种地块一般敢拿的是地方的平台公司，在一二线城市，可能是资本相对雄厚的民企成立的代建公司更多一点。

那么，问题也来了。

有钱没什么经验，是很多地方平台公司的共性问题，能拿地，倒不一定能造好房，造出了房子，又不一定能运营管理好。改善居民的居住环境，不只是把棚户变高楼，物业管理，工程管理同样考验，出身建筑工程的大老粗公司。

因此，地方平台公司拿到地后，一般情况下会找内行的房企合作。这些成熟的开发企业在城市基础设施建设，产业投资，地产开发以及商业运营上有着丰富的城市更新经验和运营管理能力。

这就是三四线城市玩得比较多的强强联合的游戏。

要么怎么说三四线城市永远是后知后觉呢。因各方面的原因，三四线城市只能采取这样不高效的方式迂回作业，慢慢推进城中村的改造事业。但是在一二线城市，优秀的百强公司成立代建公司，比如绿城的绿城建设管理集团等，它们早就涉足所谓的城中村改造业务。

这个趋势将逐渐渗透到三四线城市，或者一些大的代建公司正在来芜湖的路上呢！我是鱼眼，下期再见！